¿Estás pensando en comprar una vivienda en 2022?
Cuando comienzas el proceso de compraventa existen una serie de derechos y obligaciones que deben quedar plasmados en un contrato, con una serie de condiciones legales.
Un texto que, además, es importante elevarlo a público ante notario e inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
Pero… ¿cómo funciona todo este proceso?
¿Qué necesitas firmar para comprar tu casa en 2022?
Cuando se llega a un acuerdo entre comprador y vendedor, el primero reserva la vivienda.
En ese momento, el propietario recibirá parte del dinero como señal de compra, a no ser que penséis en firmar un contrato privado.
Estamos seguros de que has escuchado hablar de ellos, solo que su nombre más común es «contrato de arras» o precontrato.
Algo que debes tener en cuenta dentro del contrato es que debe aparecer el precio, los plazos y las penalizaciones en caso de desistimiento.
Datos que deben aparecer sí o sí en el contrato
Además de lo que te acabamos de mencionar, existen ciertos datos sobre los que tienes derecho a conocer.
Entre ellos, está el derecho a saber lo que te vas a encontrar cuando vas a comprar una vivienda con total claridad y transparencia, ya que este dato puede ser decisivo a la hora de decidir si asumes o no las obligaciones existentes.
¿Qué tipo de obligaciones son estas?
Por ejemplo, si tiene una hipoteca o un embargo.
Lo bueno es que tienes disponible esta información en el Registro de la Propiedad y que puedes solicitarla tú, el propio vendedor o, si lo hay, el intermediario a través de una Nota Simple.
Ojo al dato: la comunidad de propietarios y el IBI
Un aspecto en el que debes fijarte y poner atención: el estado de las cuotas de la comunidad de propietarios.
Para ello, el presidente o administrador debe certificar las condiciones de pagos o impagos en los que se encuentra la vivienda que piensas adquirir.
¿Por qué?
Porque los pagos pendientes recaen sobre el nuevo propietario cuando se lleve a cabo la transmisión, por lo que te va a tocar a ti cargar con ellas. ¡Y no queremos más sorpresas de las debidas!
Ocurre también algo curioso con el pago del IBI, porque a no ser que se pacte lo contrario, el vendedor y tú lo compartiréis de forma proporcional al tiempo que hayáis llevado a cabo la titularidad de la vivienda.
En este caso es el Ayuntamiento el que girará el recibo a nombre del vendedor, pero puede reclamarte su parte del pago, así que dejadlo bien atado todo.
¿Cómo se cuantifican la señal y las arras?
El pago de las señalas y las arras no es un precio fijo para todo el mundo igual, sino que lo establecéis entre las dos partes.
Eso sí, recuerda que esta señal no es un coste extra para ti, sino que es parte del precio total de la vivienda.
Otro tema es que hablemos de las arras penitenciales.
Estas son las que permiten desestimar el contrato por cualquiera de las partes.
Y si tú te echaras para atrás, perderías el dinero entregado como señal, mientras que si quien renuncia es el vendedor, deberá abonarte el doble.
¿Qué más tiene que hacer el vendedor?
El vendedor está obligado a aportar el certificado de eficiencia energética de la vivienda que habrá de realizar un técnico independiente que se dedique a ello.
Este documento es esencial para llevar a cabo la compraventa del inmueble.
¿Cuándo se firman las escrituras?
Esta fecha la tendrás que acordar con la parte vendedora, pero lo más normal es que transcurra un tiempo desde el contrato de arras.
Tan solo haz cálculos: el tiempo que necesites para obtener una hipoteca y que el vendedor pueda desalojar la vivienda.
Lo normal es que sea el notario que hayas elegido el que se haga cargo de todos los gastos de la escritura pública.
¿Qué pasa si necesito una hipoteca?
Para ello necesitas contar con la escritura pública para que la entidad financiera te exigirá, además tu notario puede asesorarte sobre las circunstancias del préstamos y se asegurará de que recibas toda la información que establece la ley.
Por otra parte, tendrás que pedir una tasación del inmueble para conocer cuánto vale y asegurarte, además, de que estás pagando lo justo.
¿Cuánto cuesta una escritura de compraventa?
El arancel notarial regula el coste de las escrituras de compraventa y cuesta entre 600 y 875 euros en toda España.
La cuantía exacta depende del valor declarado de la vivienda siendo de escala regresiva.
Es decir, cuanto mayor sea el valor, menor será el porcentaje aplicado.
Ocurre lo mismo con los gastos de Registro y estos te tocará pagarlos a ti porque eres parte interesada en que quede constancia oficial del cambio de propiedad.
Estos gastos de Registro oscilan entre los 400 y los 650 euros.
Los gastos de gestoría
Al contrario de lo que ocurre con los anteriores, los gastos de gestoría no tienen un precio establecido por ser profesionales libres.
Cada uno tiene sus propias tarifas a pesar de que existe la posibilidad de que tú te encargues de realizar todos los trámites de presentación de documentos ante las instancias oficiales y de la liquidación de impuestos.
¿Qué debes llevar al notario?
Tanto el vendedor como tú, debéis llevar el DNI junto con diferentes documentos que te mencionamos a continuación.
El vendedor se encarga de llevar:
- Escrituras de la propiedad
- Certificado de eficiencia energética
- Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad de propietarios o de la deuda pendiente
- Último recibo del IBI
En algunas comunidades autónomas, también se exige al vendedor:
- La licencia de primera ocupación
- La cédula de habitabilidad
- Y el certificado de haber superado la Inspección Técnica de Edificios.
Mientras que tú, como comprador, debes llevar:
- Cheque o justificante de la transferencia a favor del comprador por el importe que haya de abonarse
- Contrato privado, precontrato o contrato de arras
- Justificante de los pagos previamente realizados
¿Qué ocurre tras la firma del contrato?
Ahora que todo parece haber terminado, en realidad, llega el momento de pagar los impuestos.
Después recibirás la escritura, previo pago de los gastos asociados como la notaría, el registro o la asesoría.
¡Y listo! La casa será completamente tuya, con todo lo que ello implica.