Imagínate que arrancaras este 2021 con la visita de un potencial cliente que te dejara gestionar su vivienda para encontrar a un comprador.
Si es tu primera vez estoy convencido de que ahora habrás pensado… ¿y ahora qué demonios hago?
¿La mejor decisión? Leer con mucha atención este post hasta el final y descubrir qué decisiones tomar a partir de ahora.
¡Necesitas ganártelo!: el propietario puede cederte la gestión de tres maneras
Aunque sé que ya has estudiado todo lo relacionado con la gestión de la propiedad, nunca está de más darle un último repaso.
Mira.
Cuando el propietario te ceda la vivienda, podrá hacerlo de tres maneras diferentes.
- Gestión en exclusiva. Solo tú podrás gestionar esa propiedad. Ni siquiera el propio propietario podrá encontrar un comprador.
- Agente único. Tanto tú como el propietario podréis vender esta propiedad. Solo cobrarás si eres tú quien consigue al comprador.
- Nota de encargo. Tú, el propietario y otros agentes también podrán gestionarla. Esta es una situación arriesgada porque no sabes si conseguirás cobrar tu esfuerzo. Acéptala solo si ya tienes localizado a un comprador.
Según cuál sea la situación, firmarás una de las siguientes notas:
- Nota de cargo en exclusiva.
- nota de cargo de agente único.
- Nota de cargo simple.
Sé que siempre te he insistido mucho en el blog de Globaliza, pero es fundamental que hagas las cosas de manera legal para evitarte complicaciones en el futuro.
¿Cómo gestionar la propiedad ahora que has firmado la nota de cargo?
En el momento en el que firmes la nota de cargo podrás pasar a la acción. Tendrás que arremangarte y ponerte las pilas para encontrar al comprador. Recuerda que hasta que no lo hagas, no cobrarás por tus servicios.
Sin embargo, esto es algo que puedes emplear para ganarte al propietario. Es una garantía de que te dejarás la piel para conseguir resultados.
Una de las primeras decisiones que puedes tomar es anunciar la propiedad en un portal inmobiliario como Globaliza. Son las plataformas donde la mayoría de las personas busca un nuevo hogar en la actualidad.
Cuando vayas a publicar esta propiedad en el portal, te recomiendo que tomes las mejores fotografías posibles.
Lo mejor que puedes hacer es contratar a un fotógrafo profesional.
Por unos 80 euros te realizará un trabajo impresionante. Recuerda que las fotografías son tu carta de presentación para con el cliente final, así que te interesa tomar cualquier detalle.
A la hora de redactar el anuncio, tienes que trabajar con un buen copywriting y storytelling. El objetivo es que si las imágenes le han gustado al potencial comprador, ahora le acabes de convencer con el texto.
- Habla sobre la casa y de cómo se sentirá en ella.
- Fortalece los puntos más destacados para que la personas se pueda interesar por ella.
Además de todos los modos de trabajo que tienes en los portales inmobiliarios, existen también otros caminos que te serán de utilidad.
Un método de marketing de guerrilla que sigue funcionando es repartir panfletos en coches y viviendas cercanas a la propiedad. Deja allí tu número de teléfono y los datos de la vivienda. Seguro que alguien te llama.
El objetivo es moverlo lo máximo posible. Piensa que cuanta más visibilidad tenga la propiedad, más probable es que se pongan en contacto contigo.
No obstante, por nuestra experiencia te aseguramos que no hay nada que te dé mejores resultados que publicar tu propiedad en un portal inmobiliario.
¿Cómo actuar cuando aparezca un comprador potencial?
Si aparece un comprador, lo primero de lo que te tienes que asegurar es de que va en serio. Pídele que te haga una propuesta y formalizar un contrato de propuesta de compraventa.
En este documento se establece:
- Nombre del comprador.
- Nombre del vendedor.
- Plazos para cada acción.
- Dirección de la vivienda.
- Tipo de la vivienda.
- Referencia Catastral.
Es un documento por el que el comprador entrega una cantidad —pongamos, 3.000 euros— que perderá en el caso de que se eche atrás.
Antes de firmar cualquier preacuerdo es fundamental que valores si la oferta que te han realizado es interesante o no. Piensa que aunque sea un poco inferior a lo que solicita el propietario, puede ser un punto para llegar a un acuerdo.
A partir de ahí, tendrás que empezar a asesorarle con todo el tema de los plazos. Se tardará más, por ejemplo, si hay hipoteca de por medio que si se firma el contrato al contado.
Además, también le deberás informar de todos los impuestos:
- 6 % de ITP.
- 1,5 % de gastos de notaría y gestión.
- Tus tarifas como intermediario.
Esto es clave. Por cierto, es muy interesante que te plantees seriamente buscarte un socio experto en derecho inmobiliario para ahorrarte muchos problemas.
Tras ello te tendrás que sentar con el propietario para acercarle la oferta que ha propuesto esta persona.
Es importante que no vayas solo con el número y ya, sino que te prepares para convencerle de que es la mejor opción. Prepara un análisis de mercado que certifique que esa es la cantidad adecuada.
¿Cómo trabajar si el propietario dice que sí?
En ese momento deberás llamar al comprador y avisarle de que el propietario ha aceptado y que procedes a entregarle la cantidad pactada —en nuestro caso, 3.000 euros—.
A partir de ahí te tocará firmar el contrato de arras. Un documento en el que ambas partes se comprometen a llevar a cabo la operación, bajo la protección del artículo 1.454 del Código Civil.
En este contrato está formulada la fecha de la escritura, que es el título de la propiedad.
Antes de acudir a ella, tú te tendrás que poner en contacto para entregar una serie de datos:
- DNI o NIE de ambas partes.
- Escritura original de la vivienda.
- Recibos del IBI Pagados.
- Certificado de la Comunidad.
- Hipoteca: cancelarla.
El último paso es el registro
Pero, ¿sabes qué?
Si vas tú te vas a encontrar ante un papeleo tremendo, así que lo mejor es que te apalanques en dinero con el gestor —unos 200 euros— y que sea él quien actúe. Total, tú se lo repercutirás a las partes.
Escúchame.
Ahora que ya conoces el proceso paso a paso para conseguir los resultados que estás buscando, es la hora de que te pongas manos a la obra.
Tienes dos opciones.
Puedes pasarte toda la vida esperando resultados o tratar de ser tú quien los encuentre.
¿Qué decides?